De acordo com o advogado Christian Zini Amorim, a compra de imóveis em leilão extrajudicial tem se tornado uma alternativa atrativa para quem busca adquirir bens com valores abaixo do mercado. No entanto, essa modalidade de aquisição exige cautela redobrada. Segundo o advogado, embora os leilões extrajudiciais ofereçam oportunidades reais, também envolvem riscos jurídicos significativos que, se ignorados, podem comprometer a segurança do negócio e gerar prejuízos futuros.
Diferente do leilão judicial, que ocorre sob supervisão do Poder Judiciário, o leilão extrajudicial é realizado diretamente por instituições credoras, como bancos e financeiras, geralmente com base em contratos com cláusula de alienação fiduciária. Entenda, a seguir, as principais diferenças, os riscos envolvidos e os cuidados necessários.
Leilão Judicial x Extrajudicial: entenda as diferenças
O leilão judicial ocorre no âmbito de um processo judicial, geralmente em ações de execução, falência ou inventário. Nesse caso, o bem é vendido com autorização do juiz, o que garante maior segurança jurídica ao arrematante, já que eventuais dívidas condominiais, fiscais ou possessórias podem ser extintas, ou sub-rogadas no valor da venda. Além disso, o comprador tem o respaldo do próprio Judiciário para imissão na posse do imóvel.
Por outro lado, o leilão extrajudicial é previsto na Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis. Quando o devedor deixa de pagar o financiamento, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o bem a leilão, sem intervenção judicial. Embora o procedimento seja legal, ele exige cuidados específicos. Segundo Christian Zini Amorim, essa diferença estrutural torna a assessoria jurídica indispensável.
Principais riscos envolvidos no leilão extrajudicial
O primeiro risco relevante está relacionado à posse do imóvel. Muitas vezes, o bem arrematado encontra-se ocupado pelo antigo proprietário ou terceiros, o que pode exigir ação judicial para desocupação. Essa etapa pode ser demorada e custosa, especialmente se não houver previsão contratual clara sobre a responsabilidade pela desocupação. Conforme expõe Christian Zini Amorim, o comprador deve estar ciente de que, nos leilões extrajudiciais, o arrematante assume a responsabilidade pela desocupação.
Outro risco está nos débitos ocultos. Diferentemente do leilão judicial, onde parte das dívidas é automaticamente extinta ou compensada com o valor da arrematação, no extrajudicial essa proteção não é garantida. Débitos de IPTU, taxas condominiais ou encargos incidentes sobre o bem podem ser cobrados do novo proprietário. Além disso, eventuais falhas no procedimento de consolidação da propriedade podem anular o leilão. Por isso, uma análise prévia dos documentos e do edital é essencial para mitigar riscos.
Cuidados jurídicos essenciais antes da arrematação
Antes de participar de um leilão extrajudicial, é fundamental realizar uma due diligence completa do imóvel. Isso inclui a análise da matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, a verificação de ações judiciais em nome do proprietário anterior, a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e os prazos legais previstos na legislação específica. Christian Zini Amorim indica que essa etapa seja conduzida por advogado especializado, capaz de identificar inconsistências ou riscos ocultos.
Também é essencial analisar com atenção o edital do leilão. Nele devem constar todas as condições de venda, valores devidos, existência de ônus, forma de pagamento e eventuais despesas adicionais. A ausência de informações claras pode indicar fragilidade do processo. Além disso, o interessado deve estar preparado financeiramente para quitar rapidamente o valor da arrematação, bem como arcar com custos adicionais como escritura, registro e eventuais ações de reintegração de posse.
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Conclui-se assim que, comprar um imóvel em leilão extrajudicial pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas exige atenção redobrada e orientação jurídica qualificada. A ausência de supervisão judicial e as peculiaridades do procedimento de alienação fiduciária tornam esse tipo de aquisição mais exposto a riscos legais e patrimoniais. Como frisa o advogado Christian Zini Amorim, a atuação preventiva é a melhor forma de garantir que a arrematação traga os benefícios esperados.
Autor: Halika Mercuto
